UNIDADES FUNCIONALES EN LA EJECUCIÓN DE URBANIZACIONES

LA EJECUCION PARCIAL DE LA URBANIZACION MEDIANTE UNIDADES FUNCIONALES 

 

En los últimos tiempos es frecuente que en los desarrollos urbanísticos que afectan a suelos privados, no todos los propietarios estén en  óptimas condiciones financieras para afrontar los gastos de urbanización que les afectan. Incluso, es desigual el interés en que la propia actuación se realice. 

Diversos pueden ser los motivos que haya detrás de este desinterés, aunque el que parece más obvio es no ser el momento más oportuno para invertir en una urbanización que, como dudoso aliciente, nos reportará unos solares edificables, que ofrecerán un interés relativo si no es para edificarlos de inmediato y vender la edificación. Los tiempos que corren, no son propicios  Y si alta y desmotivadora es la partida de gastos de urbanización, mayor lo será el coste de la propia edificación, al menos hasta que se despeje la actitud pasiva del mercado por la edificación residencial. 

La crisis inmobiliaria ha hecho una criba de promotores, y sólo aquellos que fueron extremadamente cautos en su inversión y supieran pisar el freno e incluso dar marcha atrás asumiendo  pérdidas han sobrevivido. No quedan ya empresarios atrevidos que se atreven a endeudarse o a apostar todo en una promoción inmobiliaria. 

En un sector de suelo urbanizable que tiene desarrollarse mediante la reparcelación  y la urbanización, los propietarios no tienen otra forma para convertir sus suelos en solares edificables que cumplir con sus obligaciones urbanísticas conjuntamente con los demás propietarios de su unidad de ejecución, que habrán de aprobar los distintos proyectos de reparcelación y urbanización y financiar las obras de manera conjunta. Son obligaciones individuales que se cumplen conjuntamente. En otros tiempos eran frecuentes fórmulas en las que unos se obligaban a financiar los gastos a cambio de aprovechamiento, pero hoy en día, no hay mucho entusiasmo en asumir mayores gastos que aquellos a los que uno viene obligado.

Es por ello que nos planteamos si existe algún modo de fraccionar o dividir las obras de urbanización adaptándolas a sectores de superficie dentro de la unidad de ejecución, que coincidan con las parcelas de propietarios que estén dispuestos a financiar las obras de urbanización (en la parte que a cada uno corresponda), esto es, a asumir sin demoras los gastos de urbanización que les vienen atribuidos en el proyecto de reparcelación en proporción al aprovechamiento de cada uno. 

No nos referimos a un supuesto en el que encontremos los propietarios solventes en una zona y los no solventes en otra, nos referimos más bien a otro supuesto más lógico, en el que por razón de las tipologías edificatorias, se concentren en una zona propietarios de suelo residencial plurifamiliar con una alta concentración de edificabilidad por parcela y con unos elevados costes de urbanización y en otra zona, propietarios adjudicatarios de parcelas unifamiliares, que suelen coincidir con los pequeños propietarios iniciales, cuya carga de urbanización es bastante inferior a los anteriores y más asumible.

No es infrecuente que en un sector, haya un gran grupo de propietarios que deben abonar una pequeña cantidad de gastos de urbanización, o incluso algunos no tendrán que pagar nada porque se compensen sus gastos con las indemnizaciones que deban percibir por edificaciones preexistentes. Y coexisten en el mismo sector con empresas promotoras que deben abonar dos o tres millones de euros de gastos de urbanización. 

La pregunta es, ¿pueden las grandes empresas promotoras vaciar el contenido del derecho de propiedad de los propietarios minoritarios, que nunca tendrán la posibilidad de edificar sus solares hasta que aquellas decidan costear los gastos de urbanización?. No parece que esto deba ser así, pero cuando examinamos el contenido de nuestras normas, tampoco parece posible que se independice  la suerte de los pequeños propietarios de la de los grandes, unidos inseparablemente hasta la completa terminación de las obras de urbanización. 

Creemos que el legislador debería hacer el esfuerzo de abordar estas situaciones, cada vez más frecuentes, y permitir estudios de implantación de servicios urbanísticos zonales, siempre y cuando sea técnicamente posible, con un planning distinto al comprendido en el proyecto de urbanización, aunque ello implique romper la unidad e integridad de las obras o mantener algunas partidas de forma provisional o alternativa, a la espera de mejores tiempos que permitan la financiación de la urbanización completa, y todo ello en aras a que los propietarios que puedan costear su parte puedan edificar y obtener la licencia de primera ocupación. 

La recepción de la urbanización se realiza, como regla general, sobre el total de la obra contenida en el correspondiente Proyecto de Urbanización. Podemos definir la recepción con fundamento en el art. 180 RGU vigente en Andalucia por DT 9ª LOUA, como el acto por el que se produce la cesión de las obras de urbanización e instalaciones y dotaciones cuya ejecución estuviese prevista en el plan de ordenación y proyecto de urbanización. 

El artículo 154 7. de la LOUA, establece que “Podrán ser objeto de recepción parcial aquellas partes de obra susceptibles de ser ejecutadas por fases que puedan ser entregadas al uso público, según lo establecido en el correspondiente instrumento de planeamiento”.

No parece muy claro que este artículo permita la cesión de una parte del polígono o unidad de actuación aun cuando no se hubiese completado la urbanización de ese ámbito territorial en su totalidad,  lo que  nos planteamos como deseable, siempre que el área ya urbanizada constituyese una unidad funcional directamente utilizable y se hubiera producido respecto de la misma la recepción definitiva por parte de la Junta de Compensación. 

La jurisprudencia, interpretando el art. 180.2 RGU, ha admitido incluso la posibilidad de que la Administración acuerde la recepción de unidades de actuación que no cuenten con todos los servicios, permitiendo, con ello, recibir servicios de forma independiente. Así, la sentencia del TS de 2 de julio de 1997, concluye que el art. 180.2 RGU  permite la recepción parcial de las obras de urbanización y que no queda excluida dicha circunstancia por el hecho de que falte por hacer una zona verde, debido a que ha sido probado en los autos mediante informe pericial que la urbanización puede funcionar y ser directamente utilizable aunque esté sin ejecutar la zona verde, no habiéndose justificado, por el contrario, que dicha zona por su extensión o por otras características sea de tal importancia que haga inoperante funcionalmente a la parte terminada de la urbanización.

De conformidad con todo lo expuesto, el Ayuntamiento puede acordar la recepción parcial de obras de urbanización, instalaciones y dotaciones, pero únicamente de aquellas que puedan ser susceptibles de destinarse al uso previsto con independencia de las demás. Desde luego, vemos posible que, por ejemplo, pudieran ser objeto de recepción parcial los viales o las zonas verdes de la urbanización, pero no tanto otras infraestructuras, caso de los servicios e instalaciones de suministros, por cuanto la ejecución de éstas conforman un conjunto integrado de dotaciones previstas en el Proyecto de Urbanización, precisamente, para que los terrenos sobre las que discurren puedan destinarse al uso previsto en el planeamiento.

A este respecto, hay que tener en cuenta que para que las parcelas adquieran la condición de solar, a efectos de poder ser edificadas, deben contar con los requisitos de  acceso rodado, abastecimiento de agua, evacuación de aguas y suministro de energía eléctrica, además de ser necesario que la vía a que la parcela dé frente tenga pavimentada la calzada y encintado de aceras, y que se encuentren señalizadas las alineaciones y rasantes. Pero además, el artículo 55 de la LOUA permite actos de construcción, edificación e instalación en parcelas, aun antes de ultimar la urbanización, (entendemos que se refiere a la de toda la unidad de ejecución) siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

a) Firmeza en vía administrativa del instrumento de equidistribución entre los propietarios de la unidad de ejecución de los beneficios y las cargas derivados de la ordenación urbanística, cuando dicha distribución resulte necesaria.

b) Aprobación definitiva del proyecto de urbanización de la unidad de ejecución.

c) La previsibilidad, apreciada por el municipio en función del estado real de las obras de urbanización, de que al tiempo de la terminación de la edificación la parcela estará dotada con los servicios precisos para que adquiera la condición de solar. Será preceptiva la formalización del aval que garantice suficientemente las obras pendientes de ejecutar.

d) Asunción expresa y formal por el propietario del compromiso de no ocupación ni utilización de la construcción, edificación e instalación hasta la completa terminación de las obras de urbanización y el funcionamiento efectivo de los correspondientes servicios, así como del compromiso de consignación de esta condición con idéntico contenido en cuantos negocios jurídicos realice con terceros, que impliquen traslación de facultades de uso, disfrute o disposición sobre la construcción, edificación e instalación o partes de las mismas.

e) No podrá concederse licencia municipal de primera ocupación hasta que no estén finalizadas las obras de urbanización.

Por tanto, y por más que se permitiera una urbanización en fases de la urbanización que permitiera la ejecución parcial de las obras de urbanización en la zona de los propietarios con menos gastos de urbanización, lo cierto es que no podrían ocupar legalmente sus viviendas ni, en consecuencia dar de alta los suministros, para los que se requiere licencia de primera ocupación.

Entendemos pues que puede autorizarse la recepción de unidades funcionales siempre que las mismas cuenten con todos los servicios exigidos para la consideración del suelo como urbano. Ello requerirá la concurrencia de todos los servicios urbanos, lo que obligará a terminar la red de alcantarillado de todo el sector o a hacer una conexión a los sistemas generales alternativa, siempre y cuando ello sea posible técnicamente. Esto implicará que se tratará de obras provisionales y que obligarán en su día a dejarse sin funcionamiento una vez que se termine íntegramente la obra de urbanización de la unidad de ejecución. 

Por otro lado, entendemos que, salvo que exista un instrumento de ejecución que autorice estas soluciones alternativas mediante la creación de unidades funcionales y la ejecución de soluciones provisionales asistemáticos, que permitan considerar a parte de la unidad de ejecución dotada de todos los servicios sin haber realizado la urbanización íntegra de la unidad de ejecución, no podrían otorgarse las correspondientes licencias, de obras primero y de primera ocupación después.  

Sería deseable que desde  los Ayuntamientos se autorizara estas soluciones provisionales, aunque a la larga resulte duplicar parcialmente las obras de urbanización, que permitan a los propietarios de suelo, disfrutar de los derechos que les otorga cumplir con una obligaciones que no pueden atender sin la voluntad de los grandes propietarios, que hoy en día son los que tienen mayor dificultad o menor interés por abordar las grandes urbanizaciones.  

Hasta que los propietarios de un sector de suelo urbanizable no lo urbanizan, se ven penalizados doblemente:

Por  un lado, no adquieren los derechos urbanísticos que le permiten materializar sobre las parcelas de resultado la edificabilidad que le corresponde, con lo cual sus derechos urbanísticos son una entelequia.

Por otro lado, a efectos fiscales, son tratados como propietarios de suelo urbano, como si todos los servicios se hubieran implantado ya, y ello sin posibilidad de acogerse a la nueva jurisprudencia que permite el tratamiento como suelo no urbanizable cuando se trata de suelos que no tienen aprobado el planeamiento de desarrollo, pues ya existe una Plan Parcial aprobado. 

Cuando se constata la existencia de una situación injusta como la que exponemos, creo que es obligación de los legisladores y los gobernantes buscar fórmulas imaginativas que permitan liberarse de las ataduras que muchas veces imponen las normas antiguas y superadas por la realidad social. El estancamiento en los desarrollos inmobiliarios no requiere solamente una profunda voluntad del legislador de modificar aquellas normas que cierren puertas, o plantear innovaciones que permitan el desbloqueo, sino que se requiere el compromiso de los técnicos de la Administración para ofrecer fórmulas que permitan poner en valor suelos que podrán edificarse, favoreciendo la actividad económica, así como abriendo la posibilidad de que suelos públicos puedan  ser recepcionados por la Administración sin esperar a la ejecución íntegra de la urbanización de toda la unidad de ejecución, con el consiguiente beneficio general. 

Y en otro orden de intereses, pero con el mismo ánimo de eludir situaciones injustas, creo que es necesario adoptar soluciones al injusto gravamen que se inflige a propietarios que, estando dispuestos a pagar, tienen que esperar a que otros propietarios quieran o puedan hacerlo, retrasando la conversión de solares hasta que pueda financiarse la obra, y pagando los tributos locales como si las obras estuvieran terminadas.

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